1/ TEXTES DE RÉFÉRENCE

Loi du 10 juillet 1965, article 21

Décret du 17 mars 1967, articles 22, 24, 25, 26 et 27

Recommandations de la CRC n° 13

Règlement de copropriété (les dispositions relatives aux fonctions du conseil syndical s’imposent aux parties)

2/ MISE EN PLACE DU CONSEIL SYNDICAL

– Existence obligatoire :

       – désigné par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 (éventuellement article 24).
       – en cas de nouvelle copropriété, désignation lors de la première assemblée générale.
       – vote individuel sur chacune des candidatures
       – fixation du nombre de membres du conseil syndical par le règlement de copropriété

En cas d’absence de précision du règlement de copropriété, le nombre de membres est libre. Il est toutefois recommandé de faire désigner un nombre impair afin de pouvoir dégager un avis majoritaire lors de la consultation du conseil syndical par le syndic.

Prévoir la désignation de suppléants afin d’éviter que le conseil syndical se trouve irrégulièrement constitué si un quart des sièges devenait vacant.  

– Trois cas de figure où le conseil syndical n’existe pas :

     – possibilité par l’assemblée générale de ne pas constituer un conseil syndical à la majorité de l’article 26

     – pas de conseil syndical à un membre

     – impossibilité d’élire le conseil syndical faute de candidat ou de majorité. Dans ce cas, le procès-verbal d’AG doit être notifié (envois RAR) à tous les copropriétaires dans un délai d’un mois.

Si l’assemblée générale ne désigne pas de conseil syndical, ou s’il y a vacance du quart des membres élus, le juge peut, sur requête du syndic, désigner des copropriétaires, avec leur accord, comme membres du conseil syndical. Il peut aussi constater l’impossibilité de constituer un conseil syndical.

– Durée du mandat

Maximum trois ans. Une durée inférieure peut être prévue par le règlement de copropriété.

– Qui peut être membre du conseil syndical ?

Seuls les copropriétaires peuvent être membres du conseil syndical, ce qui exclut le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un Pacs, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, les préposés du syndic.

     – cas des indivisions : l’un des indivisaires peut être membre

     – cas des conjoints : l’un des époux en cas de mariage sous le régime de la communauté et si mandat exprès du copropriétaire (à condition que lui-même ne soit pas candidat)

     – cas des couples pacsés : l’un des partenaires peut faire partie du conseil syndical

     – cas des démembrements de propriété : nu-propriétaire, usufruitier depuis la loi du 12 mai 2009, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié pour permettre à l’usufruitier d’être membre du      conseil syndical

     – une personne morale représentée par son représentant légal ou statutaire (SCI ou société)

     – le représentant légal (tuteur)

– Président du conseil syndical

     – désigné exclusivement par les membres du conseil syndical lors de la première réunion, ou éventuellement en assemblée générale, seuls les membres du conseil syndical étant habilités à voter

     – révocation des membres du conseil syndical : par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25

     – révocation du président du conseil syndical : par le conseil syndical, sa qualité de membre du conseil syndical ne pouvant être remise en cause que par l’assemblée générale

 

D’une façon générale, la désignation du conseil syndical est nominative. En principe donc, les membres ne peuvent se faire représenter lors des réunions du conseil syndical.

3/ FONCTIONNEMENT DU CONSEIL SYNDICAL

Règles non définies par la loi et le décret mais peuvent l’être par le règlement de copropriété.

En cas d’absence de dispositions ou d’insuffisance dans le règlement de copropriété, établir les modalités de fonctionnement qui seront présentées à l’assemblée générale. Vote article 24.

Les modalités de fonctionnement doivent être établies en concertation avec le conseil syndical et dépendent d’une part de la taille de la copropriété et d’autre part du degré d’investissement des copropriétaires.

Exemples de points à préciser : fréquence des réunions, nombre des membres et suppléants, modalités de convocation, rédacteur du compte rendu et modalités de diffusion, etc.

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres.

Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres.

4/ MISSIONS DU CONSEIL SYNDICAL (DÉFINIES PAR LA LOI ET LE DÉCRET)

– Assistance au syndic : deux degrés

Dans le cadre des informations communiquées par le syndic : copies courriers, copies suivi des procédures, copies de devis, etc.

Dans le cadre de la consultation obligatoire du conseil syndical :

     – marchés et contrats supérieurs au seuil défini par l’assemblée générale

     – en cas de travaux urgents, le syndic recueille l’avis du conseil syndical : une position écrite est souhaitable, permet de procéder aux appels de fonds et de le joindre à la convocation de l’assemblée générale chargée de ratifier les travaux

     – article 11 du décret : l’avis doit être transmis pour information avec la convocation à l’assemblée générale

     – préparation de l’assemblée générale : définition de l’ordre du jour et établissement du budget. Le conseil syndical peut, à tout moment, notifier au syndic la ou les questions à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale (article 10 du décret).

     – information du conseil syndical par le syndic dans le cas où il est fait le constat qu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles des articles 14-1 et 14‑2.

– Contrôle de la gestion du syndic

Vérification des comptes

Le syndic tient à disposition du conseil syndical l’ensemble des pièces relatives à la gestion de la copropriété.

– Délégation de pouvoir peut être donnée au conseil syndical par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 (projet de résolution distinct obligatoire – article 11-7e du décret), uniquement pour les décisions relevant de l’article 24 : pour choix d’une entreprise, réalisation d’une étude, etc.

Sous réserve qu’un montant maximum soit défini par l’assemblée et obligation pour le conseil syndical de rendre compte de sa mission à la prochaine assemblée générale. Article 21 du décret 1967.

– Facultés et obligations prescrites par la loi et le décret dans le cadre des missions du conseil syndical :

    – possibilité pour le conseil syndical de se faire assister par tout technicien de son choix, les frais     étant intégrés aux charges d’administration de la copropriété

    – obligation de joindre à la convocation à l’assemblée générale pour l’information des     copropriétaires le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical

    – de rendre compte à l’assemblée générale annuelle : selon la taille de la copropriété et le degré d’organisation du conseil syndical, cet avis pourra être oral ou écrit

    – au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, une mise en concurrence doit être faite par le conseil syndical à moins qu’il refuse d’y procéder lorsque le marché local ne le permet pas

    – prérogative propre au président du conseil syndical : convocation de l’assemblée générale en cas de carence ou d’empêchement du syndic

5/ RESPONSABILITÉ DU CONSEIL SYNDICAL

Pas de responsabilité collective.

Responsabilité individuelle en cas de faute : la plupart des contrats d’assurance multirisques prévoient une garantie responsabilité du conseil syndical…

Rappel que le rôle du conseil syndical est strictement consultatif, pas de pouvoir de décision. Il rend des avis. Les décisions appartiennent au syndic dans le cadre de la gestion courante ainsi qu’à l’assemblée générale.