Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Ce régime fixe les règles de fonctionnement de cette petite collectivité, afin qu’elle vive en bonne harmonie.
Le régime de copropriété
Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.
Quelque soit le bien en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :
- des parties privatives (les pièces du logement par exemple)
- une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc).
Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.
La loi fixe des règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Vous devez donc le respecter.
Par exemple : vous habitez un immeuble destiné à l’usage exclusif d’habitation, l’exercice d’un commerce y sera interdit.
Des tolérances peuvent être prévues pour l’exercice d’une profession libérale. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour le savoir. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation est en principe permise. Pour une société, seule la domiciliation temporaire est libre. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège d’une entreprise individuelle dans un local d’habitation est en principe permise, notamment en cas d’exercice de l’activité à l’extérieur. Pour une société, il est également possible d’établir la domiciliation au domicile de son représentant légal, mais seulement au domicile du dirigeant (PDG ou gérant par exemple), et en aucun cas à celui d’un associé. Si une disposition contractuelle ou législative s’oppose à la domiciliation du siège social d’une personne morale au domicile de son dirigeant, cette domiciliation reste possible pour une durée maximale de 5 ans. Le dirigeant devra préciser le caractère temporaire de sa domiciliation lors de son immatriculation et informer, par LR avec AR, le propriétaire des locaux.
Même s’il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentifs aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d’usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.
Le syndicat de copropriété
- sur les comptes de l’année passée,
- sur le quitus à donner au syndic,
- sur le budget prévisionnel de l’année future, c’est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun,
- sur la provision pour fonds de travaux depuis janvier 2017 (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots),
- de reconduire le syndic dans ses fonctions ou d’en choisir un nouveau,
- d’élire les membres du conseil syndical,
- de fixer le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises,
- de voter les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, etc..
- le syndic (professionnel ou bénévole)
- un conseil syndical (composé de copropriétaires élus) chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.